「売りどき」はいつ？
不動産価格と人口推移から見る
売却相場の今とこれから

不動産を「いつ売るべきか」は、価格の推移や人口の動きと深く関係しています。
このページでは、都城市・宮崎市・曽於市の不動産価格や人口の変化をデータで分析し、今後の不動産需要や売却タイミングについて考察します。
空き家や土地の売却を検討されている方は、地域の動向を把握することで後悔のない判断が可能です。
地元密着の不動産会社「アレストホーム」が、都城市・宮崎市・曽於市エリアを中心にご相談を承ります。

都城市の不動産価格と人口の推移

都城市の不動産価格と人口の推移のまとめ

都城市の不動産価格は長期的には下落傾向でしたが、直近は底打ちと一部での上昇傾向が見られます。人口は長期的には減少していましたが、ここ1～2年は移住者増加を背景に13年ぶりの人口増加となるなど、転機を迎えています。
不動産売却や活用を考える際は、最新の需給動向や今後の市の取り組みに注目することが重要です。

都城市の過去20年間の不動産価格の推移と考察

都城市の住宅地公示地価（平均）は以下のように推移しています。

※主要データ元：国土交通省公示価格

不動産価格の考察

• 1991年のバブル期には13万円/m²を超えましたが、その後は長らく下落トレンドを辿りました。
• 直近では底打ちし、おおむね横ばいか微増。2024～2025年には若干上昇傾向も見られ、需給状況や市の政策転換を反映しています。
• 商業地はもう少し堅調ですが、住宅地ではエリアごとの格差も顕著です。

都城市の過去20年間の人口の推移と考察

人口推移の考察

• 2000年代後半から人口は一貫して減少基調でした。
• ただし2023～2024年は、移住者の急増（2023年度3,710人）を背景に人口増へ大きく転じました。
• 市の積極政策や周辺自治体との比較優位が背景と考えられ、今後もしばらくは横ばい～微増の可能性があります。

都城市の建物種別の需要予測

一戸建て住宅（空き家）

• 空き家数は増加傾向で、利活用政策が推進されています。
• 若年層や移住者ファミリー層の需要は微増傾向。
• ただし、老朽・築古物件は需給バランスが厳しく、リフォームやコンパクト化が求められます。

土地（更地・空き地）

• 地価は横ばい、利便性の高いエリアやインフラの整った北区・中心部で人気。
• 戸建住宅用の需要は郊外・農村部では今後も限定的になる傾向。

田畑・農地

• 農業が盛んなため、一定の需要がありますが、担い手減少問題も指摘されています。
• 農地転用や太陽光発電・資材用として新たなニーズが一部で生じています。

店舗・事務所

• 中心市街地の再生やロードサイドのテナント転換に一定需要あり。
• コロナ後は飲食・小売の入れ替わりが多く、立地や事業内容に応じた流動性が高いです。

北区エリアの特徴

都城市北区（都北町など）は、比較的新しい住宅団地や工業団地が多く、地価も市内で安定しています。主要道路や交通アクセスが良く、家庭向け物件や物流用地として人気があり、地価変動率も安定～微増傾向を示しています。

総括（いつ売るべきか・どう活用すべきか）

• 長期的には人口減少・空き家増が続いてきましたが、直近での移住者増加、地価の底打ち～微増、地方創生などの追い風も見えます。
• 人気エリアや新しい住宅、良好な立地は堅調な売却需要が期待できます。
• 築年数や利便性、物件の条件によっては今後の需給緩和も懸念されるため、「できるだけ早めの売却」や「今の市場で売る」という選択が最善となるケースもあります。

売却と利活用、どちらが良いか迷う際は、信頼できる専門家や地域事情に詳しい不動産会社にご相談いただくことをおすすめします。現在の都城市の状況を活かし、最善の選択をぜひご検討ください。

宮崎市の不動産価格と人口の推移

宮崎市の不動産価格と人口の推移のまとめ

宮崎市の過去20年間を見ると、不動産価格はリーマンショック後に大幅な下落を経験しましたが、近年は回復傾向が続いています。一方、人口はゆるやかに減少しており、特に近年は高齢化や若者の転出が重なっています。
空き家率の上昇もあり、資産活用の方法選びがますます重要になっています。市場データと地域動向を丁寧に確認しながらご自身の資産の「活かし方」を検討していきましょう。

宮崎市の過去20年間の不動産価格の推移と考察

※データ出典：国土交通省地価公示／宮崎市統計

不動産価格の考察

• 2005年以降、地価は大きく下落しましたが、近年はコロナ禍以降の地方回帰の流れや新たな都市開発の影響もあり上昇傾向となっています。
• 商業地中心部や交通利便性の高い地域での価格回復が顕著です。
• 住宅地も底打ちから回復傾向ですが、エリアごとの差が大きくなっています。

宮崎市の過去20年間の人口の推移と考察

※データ出典：総務省国勢調査、住民基本台帳

人口推移の考察

• 宮崎市は20年間で約2万人強の人口減少がみられます。
• 若年層の都市圏流出と高齢人口の増加が主な要因です。
• この人口動態により「空き家率」も増加しており、住宅地の需給バランスがエリアによっては緩和されています。

宮崎市の建物種別の需要予測

一戸建て住宅（空き家）

• 空き家率は県内で16.8％と高水準、管理不全や相続をきっかけに売却・利活用の相談が増えています。
• 利便性の高い中心部、駅周辺ではまだまだ需要あり。築古や郊外は売却よりも賃貸・リフォーム需要や利活用の検討を。

土地（更地・空き地）

• 2024年の地価は緩やかに上昇し、都市周辺部・インフラ整備地区での住宅用地・商業用地のニーズは底堅い。
• 郊外や農地転用地では需給緩和の傾向あり、用途転換も含めた柔軟な運用がポイント。

田畑・農地

• 高齢化・後継者不足によって遊休地や耕作放棄地が増加中。農地としての資産価値は維持が難しい傾向。
• 売却だけでなく、賃貸や転用といった選択肢を積極的に検討しましょう。

店舗・事務所

• 中心地や交通アクセスの良いロードサイド店舗はテナント需要が続いていますが、立地による格差が鮮明です。
• 空室リスクと運営コストを天秤に、売却・賃貸含めた総合的な資産活用が必要です。

地域特徴（宮崎市各エリアごとのポイント）

• 橘通・高千穂通エリア（中心市街地）：地価の上昇率が高く、居住・ビジネス両面で活力あり。
• 清武町・加納・佐土原町：新興住宅地や文教地区の人気が続いていますが、郊外はやや需給緩和。
• 田野町・高岡町・青島エリア：自然豊かで人気も、過疎化や空き家リスクもあり。

総括（価格と今後の需要予測／いつ売るべきか・どう活用すべきか）

• 宮崎市は地価が回復基調にあり、中心部や交通至便な場所の物件は「今が売りやすい時期」と言えます。
• 一方で今後の人口減少・空き家増加による需給バランスの緩和を考えると、物件の条件によっては「早めの売却・活用」が選択肢となることも。
• 長く保有する場合も、用途変更やリフォーム、賃貸活用なども含め、ご自身の資産価値最大化を考えることが大切です。

宮崎市の不動産資産は、ご家族の将来やライフプランを見据えて、売却・活用両面から最善の策を検討しましょう。不安や疑問は、必ず信頼できる地元業者や専門家に気軽にご相談ください。

曽於市の不動産価格と人口の推移

曽於市の不動産価格と人口の推移のまとめ

曽於市の不動産価格は、過去20年間でゆるやかに下落してきましたが、2020年代に入り下げ止まり傾向もみられます。人口は減少が続いており高齢化も進行。空き家増加や農地の担い手不足が顕著になっていますが、市全体では自然豊かで広々とした土地が特徴です。
売却や活用の選択肢を考える際には、地域ニーズや人口動態を十分踏まえた検討が重要です。

曽於市の過去20年間の不動産価格の推移と考察

※データ出典：国土交通省地価公示／都道府県地価調査

不動産価格の考察

• リーマンショック後、市全体でゆるやかな下落が続きました。
• 近年は下げ止まり、中心部や交通アクセスの良い地区で価格維持傾向もみられます。
• 郊外や山間部では動きは限定的です。

曽於市の過去20年間の人口の推移と考察

※データ出典：総務省国勢調査、住民基本台帳

人口推移の考察

• 人口はこの20年で約1.5万人減少。減少幅・高齢化率ともに県内有数。
• 若年層の流出・出生数減少・高齢化が複合的に影響。
• 空き家や耕作放棄地も増加傾向で、今後も需給バランスの変化が予想されます。

曽於市の建物種別の需要予測

一戸建て住宅（空き家）

• 空き家数が増加しており、利活用が市の課題。
• 移住・二地域居住、リノベ目的での問合せや、相続・遺産分割をきっかけとした売却相談が増加。
• 築古・立地不便な物件は流通しづらい傾向。

土地（更地・空き地）

• 地価は横ばいですが、宅地需要は市街地中心。
• 農地や山林との境界が曖昧な土地は売買に時間がかかることも。

田畑・農地

• 担い手減少で遊休農地が増加中。
• 一部で太陽光発電用、企業の所有ニーズも散見されるが、流動性は限定的。
• 規模縮小や転用を視野に入れた売却も選択肢。

店舗・事務所

• 中心部では地場産業や行政サービス関連の小規模ニーズあり。
• 全体需要は限定的だが、条件次第で移転・新規出店の可能性あり。

エリアの特徴

• 末吉町・財部町エリア：幹線道路沿いは比較的ニーズあり。行政機関や病院等が集まり利便性も高め。
• 大隅山間部・農村部：自然環境が魅力だが、人口流出も大きく、空き地・空き家が急増。
• 市街中心部：住宅・商業施設の集積が進み、地価下げ止まり傾向も。公共交通への接近性が商談材料となる。

総括（価格と今後の需要予測／いつ売るべきか・どう活用すべきか）

• 曽於市の人口減少と高齢化、空き家・空き地の増加は資産活用を検討する大きなきっかけです。
• 住宅・土地は中心部や利便性の高い場所であれば「今のうちの売却」も選択肢。
• 将来的な需要減・維持管理負担増を考えると、用途転換や早期売却を前向きに検討したい物件も多いでしょう。

ご自身やご家族のライフプラン・費用対効果をふまえ、活用・売却の両面から最善策を考えましょう。不安や疑問は、地元業者や専門家にぜひご相談ください。

数字だけでは分からない“その家らしさ”も、
私たちがくみ取ります

不動産の価格や需要の傾向は、データで見える部分だけでは判断しきれないことも多くあります。
築年数や立地だけでなく、「暮らしの歴史」や「その家にしかない価値」を丁寧に読み取り、最適な売却プランをご提案するのが、私たちアレストホームの役目です。
都城市・宮崎市・曽於市の不動産に精通したスタッフが、あなたの状況に寄り添いながら、将来まで見据えたご相談に対応します。
今が売りどきかどうか、お悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。